Alleinauftrag

Einfacher und qualifizierter Alleinauftrag

Das Gesetz kennt den Begriff nicht; die Formen haben sich in Praxis und Rechtsprechung herausgebildet:

• Einfacher Maklervertrag: Der Eigentümer kann mehrere Makler beauftragen, der Makler ist nicht zur Tätigkeit verpflichtet.
• Einfacher Alleinauftrag: Der Eigentümer verzichtet auf weitere Makler, der Makler verpflichtet sich zur Tätigkeit. Der Eigentümer darf nach der Rechtsprechung des BGH weiterhin selbst nach Interessenten suchen (Urteil vom 28.05.2020, I ZR 40/19).
• Qualifizierter Alleinauftrag: Der Eigentümer darf auch selbst nicht tätig werden. Er ist dadurch stärker auf die Interessenwahrung durch den Makler angewiesen; eine Tätigkeit des Maklers auch für die Käuferseite ist dann nur mit ausdrücklicher Gestattung zulässig.

Was der BGH zu Laufzeit und Verlängerung entschieden hat

Im Urteil vom 28.05.2020 (I ZR 40/19) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass ein einfacher Makleralleinauftrag grundsätzlich auch über Allgemeine Geschäftsbedingungen geschlossen werden kann. Eine Mindestlaufzeit, die sich am Zeitbedarf einer erfolgversprechenden Tätigkeit orientiert, ist zulässig; sechs Monate sind für Immobilienmakler regelmäßig angemessen. Eine automatische Verlängerung um drei Monate bei unterbliebener Kündigung ist grundsätzlich unbedenklich.

Im entschiedenen Fall war die Verlängerungsklausel dennoch insgesamt unwirksam, weil die Kündigungsfrist nicht wirksam in den Vertrag einbezogen war. Die Formulierung im Einzelfall entscheidet also.

Hinweis: Dieser Abschnitt ist eine allgemeine Einordnung und keine Rechtsberatung; maßgeblich sind der Einzelfall und der aktuelle Gesetzestext.

Weitere Regeln aus dem Maklerrecht

Auch beim Alleinauftrag gilt das Erfolgsprinzip: Die Provision entsteht nur, wenn der Hauptvertrag durch Nachweis oder Vermittlung des Maklers zustande kommt (§ 652 BGB). Für den Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern bedarf der Maklervertrag der Textform (§ 656a BGB). Ist der Käufer Verbraucher, gelten zusätzlich die Regeln zur Teilung der Maklerkosten (§§ 656b bis 656d BGB). Wird ein Makler vertragswidrig auch für die andere Seite tätig, verliert er nach § 654 BGB seinen Lohnanspruch.

Warum der Alleinauftrag das Ziel vieler Eigentümer-Leads ist

Für Makler ist der Alleinauftrag die Voraussetzung, um Vermarktung, Exposé und Besichtigungen zu investieren, ohne dass ein Wettbewerber parallel verkauft. Der wirtschaftliche Wert eines Eigentümer-Leads bemisst sich deshalb an der Wahrscheinlichkeit, mit der aus ihm ein Alleinauftrag und später ein Verkauf wird.

Beispiel mit angenommenen Werten: Ein Makler gewinnt aus 30 Eigentümer-Leads 3 Alleinaufträge, von denen 2 zu einem Verkauf führen. Die Lead-Kosten verteilen sich damit auf 2 Provisionen. Diese Kette aus Auftrags- und Verkaufsquote lässt sich im Lead-Kosten-Rechner mit eigenen Werten abbilden.

Für Lead-Käufer bedeutet das: Die Qualität eines Eigentümer-Leads zeigt sich weniger in der Zahl der Anfragen als in der Zahl der Aufträge. Erfassen Sie deshalb im CRM, aus welchem Lead welcher Auftrag entstanden ist.

Praxisbeispiel: vom Bewertungstermin zum Alleinauftrag

Eine Eigentümerin hat über einen Bewertungsrechner angefragt und möchte ihre Eigentumswohnung verkaufen. Nach dem Besichtigungstermin legt der Makler eine Wertermittlung, ein Vermarktungskonzept und einen Vertragsentwurf vor: einfacher Alleinauftrag, sechs Monate Laufzeit, Verlängerung um drei Monate bei unterbliebener Kündigung, Provision als Prozentsatz des Kaufpreises. Der Vertrag wird per E-Mail geschlossen, was die Textform des § 656a BGB erfüllt.

Die Eigentümerin fragt, ob sie Interessenten aus dem Bekanntenkreis selbst ansprechen darf. Beim einfachen Alleinauftrag ist das möglich; ein qualifizierter Alleinauftrag würde es ausschließen. Diese Frage im Vorfeld offen zu klären, vermeidet späteren Streit über die Provision.