Maklerauftrag

Was ist ein Maklerauftrag?

Ein Maklerauftrag ist die Beauftragung eines Immobilienmaklers durch einen Eigentümer, Käufer oder Mieter. Juristisch heißt er Maklervertrag. Das Gesetz regelt vor allem den Lohn: Wer für den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrags oder für die Vermittlung eines Vertrags einen Maklerlohn verspricht, muss ihn nur zahlen, wenn der Vertrag infolge des Nachweises oder der Vermittlung zustande kommt (§ 652 Abs. 1 BGB). Aufwendungen sind dem Makler nur zu ersetzen, wenn das vereinbart ist, und zwar auch dann, wenn kein Vertrag zustande kommt (§ 652 Abs. 2 BGB).

Nach dem gesetzlichen Leitbild muss der Makler nicht tätig werden; geregelt ist nur, wann er einen Lohn verlangen kann. Wer eine aktive Vermarktung erwartet, muss sie deshalb vertraglich vereinbaren, wie es beim Alleinauftrag üblich ist. Beim Nachweis benennt der Makler die Gelegenheit, etwa einen Interessenten; bei der Vermittlung wirkt er auf den möglichen Vertragspartner ein.

Wer gewerbsmäßig den Abschluss von Verträgen über Grundstücke, gewerbliche Räume oder Wohnräume vermitteln oder die Gelegenheit zum Abschluss solcher Verträge nachweisen will, braucht eine Erlaubnis der zuständigen Behörde (§ 34c Abs. 1 GewO).

Welche Arten von Maklerverträgen gibt es?

Das Gesetz kennt nur den Maklervertrag. Die Vertragsarten entstehen durch Vereinbarung und haben sich in Praxis und Rechtsprechung herausgebildet. Laufzeit, Kündigung und Gestaltung im Einzelnen erklärt der Eintrag Alleinauftrag; hier der Überblick:

Wie kommt ein Maklervertrag zustande, und welche Form braucht er?

Für den allgemeinen Maklervertrag enthalten die §§ 652 bis 655 BGB keine Formvorschrift. Er kann deshalb grundsätzlich mündlich, schriftlich oder durch schlüssiges Verhalten zustande kommen; ob im Einzelfall ein Vertrag besteht, ist eine Frage der Auslegung.

Eine Ausnahme gilt für Kaufverträge über Wohnungen und Einfamilienhäuser: Ein Maklervertrag, der den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines solchen Kaufvertrags oder die Vermittlung eines solchen Vertrags zum Gegenstand hat, bedarf der Textform (§ 656a BGB). Textform ist eine lesbare Erklärung, in der die Person des Erklärenden genannt ist, auf einem dauerhaften Datenträger (§ 126b BGB); eine eigenhändige Unterschrift nennt das Gesetz nicht. Eine rein mündliche Abrede genügt dafür nicht. Typische Fälle sind E-Mail oder PDF; ob ein bestimmter Messenger oder ein Online-Formular die Anforderungen erfüllt, ist im Einzelfall zu prüfen.

§ 656a BGB nennt nur Wohnung und Einfamilienhaus. Für andere Objektarten wie Mehrfamilienhäuser, Grundstücke oder Gewerbeimmobilien gilt dieser Wortlaut nicht; wie ein solcher Fall zu behandeln ist, klärt ein Rechtsberater. Für die Vermittlung von Mietwohnungen verlangt das Wohnungsvermittlungsgesetz ebenfalls Textform (§ 2 Abs. 1 Satz 2 WoVermRG), und der Wohnungsvermittler darf vom Wohnungssuchenden grundsätzlich kein Entgelt fordern (§ 2 Abs. 1a WoVermRG; die dort genannte Ausnahme ist im Gesetz nachzulesen).

Wann entsteht der Provisionsanspruch?

Der Anspruch entsteht erst, wenn drei Dinge zusammenkommen: ein wirksamer Maklervertrag, eine Maklerleistung (Nachweis oder Vermittlung) und ein Hauptvertrag, der infolge dieser Leistung zustande kommt (§ 652 Abs. 1 BGB). Wird der Hauptvertrag unter einer aufschiebenden Bedingung geschlossen, kann der Lohn erst verlangt werden, wenn die Bedingung eintritt. Ist kein Lohn ausdrücklich vereinbart, gilt er als stillschweigend vereinbart, wenn die Leistung den Umständen nach nur gegen eine Vergütung zu erwarten ist (§ 653 Abs. 1 BGB); ist die Höhe nicht bestimmt, gilt der übliche Lohn (§ 653 Abs. 2 BGB).

Weitere Grenzen: Der Anspruch ist ausgeschlossen, wenn der Makler dem Inhalt des Vertrags zuwider auch für den anderen Teil tätig war (§ 654 BGB). Beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses durch einen Verbraucher darf sich der Makler von beiden Parteien nur in gleicher Höhe Lohn versprechen lassen, und eine Abwälzung auf die andere Partei ist nur wirksam, wenn der Auftraggeber mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleibt (§§ 656b bis 656d BGB). Die Einzelheiten stehen im Eintrag Maklerprovision.

Wann kann ein Verbraucher den Maklervertrag widerrufen?

Ein Verbraucher kann einen Maklervertrag widerrufen, wenn er außerhalb von Geschäftsräumen oder als Fernabsatzvertrag geschlossen wurde (§ 312g Abs. 1 BGB). Fernabsatz liegt vor, wenn für Verhandlung und Abschluss ausschließlich Fernkommunikationsmittel wie E-Mail oder Telefon verwendet werden, im Rahmen eines für den Fernabsatz organisierten Vertriebs- oder Dienstleistungssystems (§ 312c BGB). Die Frist beträgt 14 Tage ab Vertragsschluss (§ 355 Abs. 2 BGB). Sie beginnt nicht, bevor der Unternehmer den Verbraucher ordnungsgemäß unterrichtet hat; das Widerrufsrecht erlischt spätestens zwölf Monate und 14 Tage nach dem maßgeblichen Zeitpunkt (§ 356 Abs. 3 und 4 BGB). Rechtsprechung und Folgen für den Lohnanspruch behandelt der Eintrag Alleinauftrag.

Zusätzlich gilt in der am 04.11.2026 abgerufenen Fassung des BGB: Bei Fernabsatzverträgen, die über eine Online-Benutzeroberfläche geschlossen werden, muss der Unternehmer eine Widerrufsfunktion bereitstellen, die gut lesbar mit „Vertrag widerrufen“ oder einer gleichbedeutenden eindeutigen Formulierung beschriftet ist (§ 356a BGB). Die Pflicht betrifft nur Verträge, die über eine Online-Benutzeroberfläche geschlossen werden, etwa über eine Webseite oder App; wie ein Vertragsschluss per E-Mail einzuordnen ist, sollte ein Rechtsberater prüfen.

Was gehört in einen Maklerauftrag? Die Checkliste in sechs Punkten

Die Checkliste ist ein Arbeitsraster der Redaktion. Sie ist nicht abschließend und ersetzt kein anwaltlich geprüftes Vertragsmuster:

• Parteien und Objekt: Wer beauftragt wen, und um welches Objekt geht es (Adresse, Art)? Bei Wohnung oder Einfamilienhaus in Textform.
• Vertragsart: Einfacher Maklervertrag, einfacher Alleinauftrag oder qualifizierter Alleinauftrag.
• Tätigkeit: Was der Makler tun soll, etwa Bewertung, Exposé, Vermarktung und Berichte an den Eigentümer; beim Alleinauftrag als vereinbarte Pflicht.
• Provision: Höhe, Schuldner, Fälligkeit und gegebenenfalls Aufteilung (§§ 656c, 656d BGB); Aufwendungsersatz nur, wenn vereinbart (§ 652 Abs. 2 BGB).
• Laufzeit und Kündigung: Beginn, Dauer, Verlängerung und Kündigungsfrist (siehe Alleinauftrag).
• Verbraucherhinweise und Datenschutz: Widerrufsbelehrung bei Verbrauchern und Datenschutzinformation.

Was bedeutet der Maklerauftrag für Lead-Käufer und Makler?

Aus Sicht des Lead-Einkaufs ist der Maklerauftrag der Messpunkt, an dem sich die Qualität einer Anfrage bewährt: Nicht der Lead zählt, sondern wie viele Eigentümer am Ende ein Mandat erteilen. Rechnen Sie deshalb die Auftragsquote je Lead (Aufträge geteilt durch Leads) und stellen Sie sie den Kosten gegenüber (siehe Sales Funnel und Customer Acquisition Cost).

Ob ein Eigentümer frei beauftragen kann, hängt auch davon ab, ob er noch an einen anderen Makler gebunden ist. Nach Angabe der Betreiberin dieser Website (Stand Oktober 2026) sind die Anfragenden ihrer Leads Eigentümer und stehen entweder in keinem aktiven Maklervertrag oder können einen bestehenden Vertrag innerhalb der nächsten 30 Tage kündigen. Die Betreiberin verkauft Leads und ist insoweit interessiert; die Angabe ist nicht unabhängig geprüft. Fragen Sie im Erstgespräch trotzdem immer nach bestehenden Bindungen, Laufzeit und Kündigungsfrist; wie Makler das Gespräch vorbereiten, beschreibt der Ratgeber zum Erstgespräch mit dem Eigentümer.

Dieser Eintrag ist keine Rechtsberatung. Vertragsgestaltung und Einzelfälle prüft ein Rechtsberater.