Kurz erklärt
Die Maklerprovision (Maklerlohn, Courtage) ist die Vergütung, die ein Makler nur erhält, wenn der nachgewiesene oder vermittelte Vertrag tatsächlich zustande kommt (§ 652 BGB). Beim Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern an Verbraucher gelten seit dem 23. Dezember 2020 Teilungsregeln nach §§ 656a bis 656d BGB.
Das Erfolgsprinzip
Nach § 652 BGB schuldet der Auftraggeber den Maklerlohn nur, wenn der Vertrag infolge des Nachweises oder der Vermittlung des Maklers zustande kommt. Aufwendungen wie Inserate oder Exposés muss der Auftraggeber nur ersetzen, wenn das vereinbart ist, auch wenn kein Vertrag zustande kommt.
Eine gesetzlich festgelegte Höhe gibt es nicht. Ist keine Höhe vereinbart, gilt nach § 653 BGB der übliche Lohn als vereinbart. In der Praxis wird die Provision als Prozentsatz des Kaufpreises vereinbart und ist verhandelbar.
Teilung bei Wohnungen und Einfamilienhäusern
Für Kaufverträge über Wohnungen und Einfamilienhäuser gelten seit dem 23. Dezember 2020 besondere Regeln:
- Textform: Der Maklervertrag bedarf der Textform, eine E-Mail genügt, eine mündliche Absprache nicht (§ 656a BGB).
- Anwendungsbereich: §§ 656c und 656d gelten nur, wenn der Käufer Verbraucher ist (§ 656b BGB).
- Doppeltätigkeit: Lässt sich der Makler von beiden Seiten bezahlen, müssen sich beide zu gleich hohen Beträgen verpflichten. Ist er für eine Seite unentgeltlich tätig, darf er auch von der anderen nichts verlangen (§ 656c BGB).
- Abwälzung: Hat nur eine Partei den Makler beauftragt, kann die andere höchstens zur Zahlung desselben Betrags verpflichtet werden; ihr Anteil wird erst fällig, wenn die Zahlung der beauftragenden Partei nachgewiesen ist (§ 656d BGB).
Ausnahmen und Verwirkung
Die Teilungsregeln erfassen nur Wohnungen und Einfamilienhäuser. Für Gewerbeimmobilien und unbebaute Grundstücke sowie für Käufer, die als Unternehmer handeln, kann die Verteilung der Maklerkosten weiterhin frei vereinbart werden. Bei der Vermietung von Wohnraum gilt das Bestellerprinzip.
Wird ein Makler vertragswidrig auch für die andere Partei tätig, verliert er nach § 654 BGB den Anspruch auf Lohn und Aufwendungsersatz.
Hinweis: Dieser Abschnitt ist eine allgemeine Einordnung und keine Rechtsberatung; maßgeblich sind der Einzelfall und der aktuelle Gesetzestext.
Maklerprovision und Lead-Wirtschaftlichkeit
Die erwartete Provision ist die Obergrenze für jedes Akquisebudget. Wer Leads kauft, rechnet rückwärts: Wie viel Provision bringt ein Verkauf, und wie viele Leads braucht es im Schnitt für einen Verkauf?
Beispiel mit angenommenen Werten: Kaufpreis 350.000 Euro, vereinbart sind je 3,57 Prozent inklusive Umsatzsteuer von Verkäufer und Käufer. Daraus ergeben sich je Seite 12.495 Euro, zusammen 24.990 Euro brutto. Braucht der Makler 15 Eigentümer-Leads zu je 60 Euro für einen Verkauf, liegen die Lead-Kosten bei 900 Euro je Verkauf. Hinzu kommen Arbeitszeit, Vermarktung und Steuern. Der Lead-Kosten-Rechner bildet diese Rechnung mit Ihren eigenen Werten ab.
Praxisfall: Provisionsabrede bei Eigentümer-Leads
Ein Makler gewinnt über einen gekauften Lead den Auftrag für ein Einfamilienhaus. Er vereinbart mit dem Verkäufer in Textform eine Provision und plant, vom späteren Käufer, einem Ehepaar, ebenfalls eine Provision zu verlangen. Weil die Käufer Verbraucher sind, muss die Provision beider Seiten gleich hoch sein (§ 656c BGB).
Verzichtet der Makler gegenüber dem Verkäufer auf einen Teil der Provision, wirkt dieser Erlass nach § 656c Abs. 1 BGB auch zugunsten der Käufer. Wer im Akquisegespräch Provisionsnachlässe anbietet, senkt also die Einnahmen beider Seiten und damit das Budget, das für den Lead-Einkauf zur Verfügung steht.
Fragen zu „Maklerprovision“
Wer zahlt die Maklerprovision beim Kauf einer Wohnung oder eines Hauses?
Beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses durch einen Verbraucher gilt: Beauftragen beide Seiten den Makler, zahlen sie gleich hohe Beträge (§ 656c BGB). Beauftragt nur der Verkäufer, darf der Käufer höchstens zum gleichen Anteil verpflichtet werden, und erst nach nachgewiesener Zahlung des Verkäufers (§ 656d BGB).
Wie hoch ist die Maklerprovision?
Das Gesetz legt keine Höhe fest. Die Provision wird vertraglich vereinbart, meist als Prozentsatz des Kaufpreises. Fehlt eine Vereinbarung, gilt der übliche Lohn (§ 653 BGB).
Wann muss die Maklerprovision gezahlt werden?
Der Anspruch entsteht erst, wenn der Hauptvertrag, etwa der notarielle Kaufvertrag, durch die Tätigkeit des Maklers zustande gekommen ist (§ 652 BGB). Bei einer Abwälzung auf den Käufer wird dessen Anteil erst fällig, wenn die Zahlung des Verkäufers nachgewiesen ist (§ 656d BGB).
Gilt die Provisionsteilung auch für Gewerbeimmobilien und Mehrfamilienhäuser?
Nein. §§ 656a bis 656d BGB betreffen nur Wohnungen und Einfamilienhäuser, die Teilungsregeln zudem nur Käufer, die Verbraucher sind. Für Gewerbeimmobilien, unbebaute Grundstücke und Mehrfamilienhäuser kann die Verteilung frei vereinbart werden. Dies ist keine Rechtsberatung.